האם אחד השכנים רשאי להצמיד לדירתו חלקים מן הרכוש המשותף ובאלו נסיבות?

לא אחת מבקש אחד השכנים בבית משותף להרחיב את דירתו ולהצמיד לה חלק מן החצר, או אף לבנות על הגג, או להשתמש במרתף הבית לצרכיו. ברם, אין הוא יכול לעשות זאת על דעת עצמו והוא חייב לעשות כן לפי הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, העוסקות בהצמדת חלקים מן הרכוש המשותף לדירות קונקרטיות: כך לדוגמא סעיף 62 לחוק המקרקעין קובע כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון הבית המשותף כי חלק מסוים מן הרכוש המשותף יוצמד לאחת הדירות, אולם לצורך כך נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות, וזאת מכוח סעיף קטן (א) הקובע כי:

"בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי הדירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות"

לכלל זה ישנו חריג, והוא מצוי בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, המאפשר, להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף בבניין המשותף – לדירה פלונית, אך ורק בהסכמת רוב בעלי הדירות, כי מקום בו עסקינן בצורך של בעלי דירה פלונית להרחיב את דירתם, נדרשת הסכמת של מי שבבעלותם שלושת רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הוצמדו לדירותיהם בלבד, היינו, נדרשת הסכמת רוב הדיירים לצורך הרחבת דירה ספציפית, ולא הסכמת כל הדיירים.

תכלית הסעיף היא להקל על צפיפות הדיור של משפחות מרובות ילדים ולאפשר להן להרחיב את דירתן בלא להיות כבולים להסכמת כל הדיירים בבית המשותף. מאידך, דייר שרוב בעלי הדירות הסכימו, על פי סעיף זה, להרחבת דירתו, מוחזק כמסכים להרחבת דירתו של דייר אחר, וזאת מכוח סעיף 71(ג) לחוק, כאשר סעיף זה משקף את עיקרון תום הלב המתבטא בדרישה לסימטריה בין דיירי הבניין.

מהו הרכוש המשותף אשר אותו זכאים דיירים בבית משותף להצמיד לדירותיהם?

על שאלה זו משיב סעיף 52 לחוק המקרקעין הקובע כי רכוש משותף הוא: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".

משרדנו עוסק בתחום המקרקעין ובתוכו בתחום הבתים משותפים. במידה והנכם בעלי נכס בבניין משותף, אשר מעוניינים להצמיד לדירתכם חלקים מן הרכוש המשותף או אם כנכם מעוניין בכך בניגוד לרצונכם או שהנכם מתלבטים האם לאפשר הצמדה כזו או אחרת, אתם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ וטיפול משפטי בנושא.

אין לראות בתוכן כתבה זו משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי.