החלטתם להעניק לאחד מקרוביכם נכס ללא תמורה? חשוב לדעת שמכיוון ומדובר במתנה בעלת ערך כספי גבוה עשויות להיות לכך השלכות עתידיות בעיקר בנושא המיסוי, לכן מומלץ שתבצעו הליך זה בקפידה והתייעצות מוקדמת,לפניכם מדריך משפטי ומקוצר אשר תוכלו למצוא בו טיפים ועצות חיוניות בנושא.

 

העברת זכות בנכס ללא תמורה, היא עסקה אשר בה צד מעביר למשנהו זכויות במקרקעין ללא תשלום או תשלום עתידי וללא שום תמורה אחרת כגון טובת הנאה, כלומר במידה והחלטתם להעביר זכויות בנכס, כולן או חלקן, לאדם שקרוב אליכם תמורת סכום פעוט ו/או כל תמורה אחרת הרי שסעיפי הפטור במס שבח ומס רכישה הקבועים לעניין עסקאות מתנה כלל לא יחולו על עסקה שכזו.

הכדאיות של עסקה זו יכולה להתבטא בכמה אופנים, לפניכם עיקרי הדברים-

• עסקה פשוטה ולא מורכבת, משך הזמן אשר נדרש להשלמתה הוא קצר יחסית.
• הקלות או פטור מלא ממס שבח.
• הקלות או פטור מלא ממס רכישה.
• מניעת סכסוכי ירושה עתידיים בין היורשים, עסקת מתנה ניתן לבצע באופן בלתי חוזר, זאת בניגוד לצוואה.
• פטור ממס שבח לגבי הורשת נכסי יוקרה, תיקון חדש שנכנס לתוקף בתחילת 2014(התקרה נכון ליום זה עומדת על 4,500,000 ₪).

 

העסקה מתבצעת בצורה הבאה-

• מעביר הנכס ומקבל הנכס (המתנה) יחתמו על תצהירים  בפני עורך דין אשר יאמת את חתימותיהם.
• רצוי ואף מומלץ לחתום על הסכם מתנה, הסכם שכזה יגדיר במידת הצורך את תנאי העסקה בדגש על תנאים מיוחדים אשר סוכמו מראש בין הצדדים, תנאים והגבלות אלו רצוי שינוסחו בלשון ברורה ומקצועית כדי למנוע בעיות עתידיות.
• על הצדדים לחתום על שטרי מכר וטופס בקשה לרישום במקרקעין בפני עורך דין, אשר יאמת את חתימותיהם.
• במידה והזכויות בנכס רשומות ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, יש לחתום על מסמכים נוספים, אשר תלויים בגורם הרלוונטי.

העסקה יכולה להיות ללא תנאים כלל או מותנית וכפופה לתנאים מסוימים, בהקשר זה חשוב להזכיר את סעיף 30 לחוק החוזים, אשר קובע במפורש כי חוזה אשר תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל, כלומר על התנאים להיות חוקיים ולעמוד בתקנת הציבור. נבדיל ונאמר כי שיקולי תכנון וחסכון במס הינם לגיטימיים וחוקיים, אולם מומלץ להסתייע בעורך דין מומחה וזאת כדי לפעול בצורה נכונה בכל מה שנוגע לפן המשפטי. התנהלות בדרך זו תמנע אי הבנות אל מול רשויות המס, אשר יכולות לראות בפעולות מסוימות ניסיון לעסקה פיקטיבית.

דוגמאות להסכמים מותנים

• ניתן לסכם מראש כי מקבל המתנה לא יוכל לשעבד או למכור את הדירה, בלי שקיבל על כך אישור מראש ובכתב מאת נותן המתנה.
• ניתן לסכם מראש כי הורה אשר נותן מתנה לאחד מילדיו או כולם, יוכל לגור בדירת המתנה עד יומו האחרון ו/או במידה ויעבור לדיור מוגן, יקבל את דמי השכירות בגין הדירה כל עוד הוא בחיים.

 

מיסוי מקרקעין

מס שבח

עסקה של העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין, זאת לפי סעיף 62 לחוק מיסוי ומקרקעין, חשוב לציין כי בשנת 2013 חלו שינויים בחוק בנוגע להגדרת "קרוב" לעניין מס השבח בעסקאות שכאלו, וכיום בוטל הפטור בהעברה בין אחים וגיסים.

מס רכישה

בעסקת העברה ללא תמורה של דירה במתנה מיחיד לקרובו, יהא זכאי מקבל המתנה לפטור חלקי בשיעור של שליש מגובה תשלום מס הרכישה וזאת לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה. במידה וההעברה ללא תמורה מבוצעת לטובת בן זוג אשר חי יחד איתו באותה דירה, על העסקה יחול פטור מלא ממס רכישה, במידה והם אינם מתגוררים יחד מס הרכישה יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

•  חשוב לשים לב כי הגדרתו של המונח "קרוב" בתקנות מס רכישה שונה מהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן תיתכן עסקה אשר פטורה ממס שבח, אך לא תעמוד בתנאים לקבלת ההקלה בתשלום מס הרכישה כפי שהוא מוצג בתקנה 20 לחוק.

 

תקופת צינון לאחר קבלת המתנה

לפי חוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה אשר קיבל אותה במתנה, נדרש להמתין תקופה צינון מסוימת לפני שימכור אותה, זאת במידה והוא רוצה להיות זכאי לפטור מתשלום מס שבח בזמן המכירה. במסגרת הרפורמה שנעשתה בחוקי מיסוי מקרקעין בשנת 2013 שונו תקופות הצינון בעסקאות מסוג זה, להלן הפירוט בקצרה-

• אם המוכר/מקבל המתנה התגורר בדירת המתנה, עליו להמתין 3 שנים מיום שהחל לגור בה באופן קבע וזאת כדי ליהנות מהפטור. במידה והוא לא יתגורר בה עליו להמתין תקופה של 4 שנים מיום קבלת המתנה.

סקרנו בקצרה את ההיבטים העיקריים, אשר נוגעים ל"העברת זכות בנכס ללא תמורה לקרוב", נציין כי עסקאות שכאלו הינם עסקאות מקרקעין לכל דבר ועניין ואסור להקל בהם ראש משום שעסקאות מסוג זה טומנות בחובם מכשולים עתידיים רבים.

לקבלת ייעוץ מקצועי ומקיף תוכלו לפנות אלינו, משרדנו עוסק רבות בתחום המקרקעין ולו ניסיון רב בתחום, נשמח לעמוד לשירותכם.

אין לראות בתוכן מאמר זה משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי.