תוכנית תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית, שנועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. היות ולממשלה אין את המשאבים הכספיים לחזק את כל המבנים הישנים במדינת ישראל, הממשלה גלגלה את הכדור לפתחם של קבלנים פרטיים.

התוכנית קובעת כי קבלנים יוכלו לקבל זכויות בניה בגגות של בתים משותפים, לצורך בניית יחידות דיור נוספות, ובתמורה לקבלת זכויות הבניה מן הדיירים, יחזקו הקבלנים את יסודות הבניין, ואף יוסיפו תוספות נוספות לרווחת הבניין כגון מעלית, או שיפורים נוספים בבניין, הכל בהתאם למשא ומתן בין הקבלן לדיירים.

בעבר נדרשה הסכמת כל הדיירים לתפעול תוכנית תמ"א 38, שכן כל הדיירים כמכלול הינם בעלי זכויות הבניה על גג הבניין, במשותף. המצב החוקי הקודם יצר בעיות שכן היה בכוחו של מיעוט דיירים לעצור את התהליך ולסכלו, לעיתים מסיבות שאינן ענייניות, תוך סיכול המטרה החברתית החשובה של חיזוק יסודות הבניין כנגד הפגע הרע של רעידת אדמה צפויה. כיום החוק השתנה וניתן לבצע את תוכנית תמ"א 38 בהסכמת רוב 75% מן הדיירים בלבד. השינוי בחוק מזרז הליכים אלו והופך אותם לשכיחים יותר ויותר במדינת ישראל, ובבתים משותפים רבים יותר ויותר מיושמת התוכנית.

משרד עורכי דין יעל מנדלוביץ מתמחה בכל הקשור לדיני תכנון ובניה, דיני בתים משותפים, נדל"ן, חוק המקרקעין, ומכאן – גם בכל ההיבטים המשפטיים של תמ"א 38.

המשרד מייצג מראשית ההליך את ועדי בתים, קבלנים, או ככל שישנו מיעוט דיירים המתנגד לתוכנית מטעמים של ממש, גם את המתנגדים.

אנו מספקים את השירותים הבאים:

לקבלנים:

• פניה לוועד הדיירים
• ליווי משפטי של פניות לרשויות התכנון והבניה מתחילת התהליך ועד סופו.
• קיום משא ומתן עם דיירי הבניין – הן עם הוועד והן עם המיעוט המתנגד אם יש כזה.
• לאחר הגעה להסכמות – ניסוחן המשפטי בחוזה, תוך התאמת סעיפי החוזה לדיני התכנון והבניה ולדרישות השונות של רשויות התכנות והבניה וכל רשות רלוונטית אחרת.

לוועדי בתים:

• סיוע לדיירים להגיע להסכמות ביניהם, לרבות בין הרוב לבין המתנגדים לתוכנית.
• ניסוח הסכמות הדיירים על הכתב.
• ניהול משא ומתן אל מול הקבלנים על הכתב, ועיגון ההסכמות בחוזה אשר יגן על האינטרסים ועל הזכויות הקנייניות של הדיירים.
• ליווי משפטי של מימוש התוכנית, תוך עמידה על המשמר וטיפול משפטי אפקטיבי במידה ומי מהצדדים מפר את הסכמות החוזה הרב צדדי בדבר מימוש תוכנית תמ"א 38.

למיעוט הדיירים שמתנגד לתוכנית: לא אחת, מיעוט של דיירים מתנגד לתוכנית מטעמים מוצדקים של פגיעה של ממש באיכות החיים, בבריאות, וביכולת להפיק הנאה מן הנכס עקב מימוש התוכנית. דווקא הכרותנו עם "הצד השני", עם דיני הבתים המשותפים ועם דיני התכנון והבניה – מסייעת לנו לעמוד לצידם של הדיירים המתנגדים במקרה הצורך, כאשר להתנגדות טעמים עניינים וכאשר העסקה המוצעת ע"י הקבלנים פוגעת פגיעה מרחיקת לכת בזכויותיהם הקנייניות של הדיירים המתנגדים.

אם הנכם דיירים בבית משותף השוקלים התקשרות עם קבלנים בתוכנית תמ"א 38, גם אם אין לכם הצעה קונקרטית, ניתן כבר בשלב המחשבה התיאורטית בדבר מימוש התוכנית, לטלפן אלינו ולהוועץ בהיבטים המשפטיים הכרוכים בתוכנית. פניה ליעוץ משפטי בטרם מוגשת לכם, הדיירים, הצעה של ממש, יכולה להכין אתכם טוב יותר להצעה שתגיע מצד קבלן, לכשתגיע. אם תחליטו כי ברצונכם לממש את התוכנית, קבלת יעוץ משפטי מקדים תאפשר לכם להגיע להסכמות ביניכם לבין עצמכם, ולהגיע לקבלן עם הצעה קונקרטית כאשר ההסכמות ביניכם גובשו ועוגנו בכתב ע"י משרדנו.

משרדנו יוכל לפנות בכתב לקבלן שתבחרו ולנסח הצעה בכתב, שכן כידוע, הצד המקדים ויוזם הוא בעל הסיכוי לקבל את המירב בעסקה, בהיותו היוזם. על כן, כדיירים מומלץ שלא להמתין להצעת קבלן, ולהיוועץ משפטית מבעוד מועד.

אם הנכם קבלנים, למשרדנו נסיון רב בכל הקשור בדיני רשויות מקומיות, דיני תכנון ובניה ודיני הבתים המשותפים, וכן בתחום הגישור והמשא ומתן, ונוכל ללוותכם מרגע הגשת התוכנית ויצירת הקשר עם הדיירים עד להשלמת התוכנית בפועל.

אם הנכם דיירי מיעוט בבית משותף שבו הרוב מבקש לבצע את התוכנית חרף התנגדותכם, במידה ויש לכם טעמים של ממש להתנגדות, ואתם מבקשים כי התוכנית תיעשה תוך התחשבות בכם, בידנו הכלים המשפטיים לעזור.

בכל הנוגע לתוכנית תמ"א 38, אל תהססו לפנות למשרדנו להתייעצות.