מתוך פסק הדין- ת"א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ –

התובעים והנתבעת בתיק זה הם בעלי יחידות דיור בבניין ישן במגרש שנמצא בגבעתיים, לפי התב"ע שחלה במקום קיימות זכויות בנייה נוספות במגרש מעבר לבנוי בו. כל התובעים מבקשים לבצע עסקת פינוי-בינוי במגרש ועקב כך לזכות בדירות חדשות וגדולות יותר אשר יכללו מחסן וחניה, כל זאת כמובן ללא תוספת תשלום מכיסם כאשר תמורת הבנייה יקבל הקבלן את שאר הדירות שנבנו בשל זכויות הבניה הנוספות כאשר הוא רשאי למכור אותן כמנהג בעלים, נציין שהתובעים כבר התקשרו בהסכמי קומבינציה עם קבלן שנבחר על ידם.

הנתבעת גם היא בעלת יחידה בבניין ועוסקת בקבלנות בניין, היא אומנם נתנה הסכמתה לעסקה אבל התנתה אותה בכך שהיא תקבל לידיה את תפקיד הקבלן בעסקה, זה שאמון כאמור על הבנייה, התובעים לא הסכימו לתנאי זה וזאת משום שלא היו שבעי רצון מהתנהלותה של הנתבעת כלפיהם והתרשמו כי לנתבעת אין כישורים אשר יספיקו כדי לבצע את הפרויקט הנ"ל. לאחר שהנתבעת קיימה את איומיה וסיכלה את העסקה עתרו התובעים לחיוב הנתבעת בנזק הכספי שנגרם להם ודורשים את ההפרש בין שווי הדירה הקיימת לבין שווי הדירה שהייתה אמורה להיות להם לולא סיכלה הנתבעת את העסקה, השווי עומד על 2,400,000 ₪.

"השאלה העיקרית שעומדת, אפוא, לדיון בתיק זה הנה, האם התנהלות הנתבעת הנה כדין אם לאו והאם עומדת לתובעים תרופה כלשהי בנסיבות אלה. מכאן, ועל רקע טענות הצדדים, שתי שאלות עיקריות ומעניינות כשלעצמן, יעמדו על הפרק בתיק זה – האחת, האם חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי"), המקים בתנאים מסוימים הקבועים בו, עילת תביעה כנגד דייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי-בינוי, יוצר בנסיבות המקרה דנן בהן אין מחלוקת כי אינו חל על המגרש נשוא התביעה (משזה לא הוכרז על ידי הממשלה כמתחם פינוי-בינוי כנדרש בחוק), הסדר שלילי לגבי שטחי קרקע שלא הוכרזו כמתחמים שכאלה, כך שלא עומדת לתובעים עילת תביעה כנגד הנתבעת, לא מכוח חוק פינוי-בינוי וגם לא מכוח כל דין אחר. השאלה השנייה הנה – ככל שלא מדובר בהסדר שלילי, האם התנהלות הנתבעת במקרה הנוכחי, מקימה לתובעים עילת תביעה לקבלת פיצויים לפי כל דין אחר. מתוך החלטת בית המשפט עולה כי הנתבעת נכנסה לתמונה בשנת 2006 כאשר רכשה את אחת מהחנויות בבניין במסגרת כינוס נכסים וזאת מתוך מטרה מוצהרת לבצע בבניין עסקת פינוי-בינוי והיא התחילה במגעים עם חלק מהתובעים בעניין עוד לפני שחתה אפילו על הסכם פורמאלי לרכישת החנות, בהמשך ישנה התקלות בין הקבלן איתו חתמו כל הדיירים לבין הנתבעת וזאת לאחר שהראשון פנה אליה לחתימה כדיירת בבניין, תגובתה של הנתבעת הייתה- " כי היא עצמה רכשה את החנות בבניין לצורך ביצוע העסקה ועל כן חבל על זמנה של החברה הראשונה בעניין זה (רותם שני)" שאר הדיירים סיימו את חתימותיהם ונדרשה רק חתימתה של הנתבעת."

בשנת 2006 חוקק חוק חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו–2006 (להלן: "חוק פינוי-בינוי), בחוק זה נקבע בין היתר כי במקום בו יהיה רוב מיוחס של בעלי הדירות לביצוע עסקת פינוי בינוי, הרי שדייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או מתנה הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות (סעיף 2(א) לחוק), משום שלא הוכרז השטח המדובר כשטח פינוי-בינוי ע"י הממשלה יש הסכמה בין הצדדים כי החוק לא חל על המקרה הזה, הנבעת ניסתה לעשות שימוש נוסף בחוק זה וטענה כי הוא מוכיח שהוא טומן בחובו הסדר שלילי שמשפיע על המקרה הנ"ל, אך בהמשך מבהיר בית המשפט ואומר " העובדה שהמחוקק נזעק להתערב בתופעה של דייר סרבן במתחמים שהממשלה הכירה בהם כמתחמי פינוי-בינוי, באמצעות חקיקה ספציפית ולא הותיר את הפיתרון לכך באמצעות הדינים והחקיקה הקיימים, אין נפקותה שהמחוקק התכוון בכך, להביע דעה כשלהי לגבי המצב הנורמטיבי שצריך לחול במתחמים אחרים שלא הוכרו ככאלה."

בנוסף וזאת לטענת התובעים קמה זכותם מכוח דינים אחרים, כגון ס'14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") דיני תום הלב ודיני הנזיקין (עוולת הרשלנות והפרת חובה חקוקה). לאחר עיון בחומרים מחליט בית המשפט כי על המקרה אכן יחולו דיני תום הלב, המקרקעין והנזיקין.

בית המשפט מוכיח כי היחידה שנרכשה על ידי הנתבעת בבניין הייתה אך ורק כדי ליצור עמדת מיקוח כלפי הדיירים וכדי לחייב אותם לחתום אך ורק איתה על הסכם הבנייה המדובר ולא עם אף חברה אחרת, התנהלות זו איננה מקובל על בית המשפט והוא קובע כי בניגוד לטענת ההגנה של הנתבעת הזכות הקניינית אינה אבסולוטית ובמיוחד שלא בבית משותף, הראיה לכך היא סעיף 14 לחוק המקרקעין עצמו. יתרה מכך, בנסיבות הנוכחיות, בהן מדובר בבית משותף (גם אם טרם נרשם ככזה), הלכה היא כי זכות הקניין של דייר בבית משותף הנה פחותה, כפי שנקבע בפסק דין צודלר – רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף, פ"ד מח (5)  550, ובכלל מדגיש בית המשפט כי במקרה שלפניו לא מדובר בהתנגשות בין זכויות קנייניות אלא בויכוח על זהות הקבלן המבצע, הוא מחדד ואומר כי ברגע שההחלטה על העסקה התקבלה כל שאר הדילמות כמו זהות הקבלן ותנאי העסקתו יקבעו כחלק מניהול ושימוש רגילים במקרקעין משותפים ולפי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין, יוכרעו בדרך של רוב קולות ואילו רק החלטות הפוגעות בזכות הקניינית של הדיירים ברכוש המשותף טעונות הסכמת כל הדיירים (ראה ס' 12 (ב) לתקנון מצוי של בעלי דירות בבית משותף בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין וסעיף 62 (א) לחוק זה), בעניין זה מוצא בית המשפט התנהלות חסרת תום לב מצד הנתבעת והפרה בוטה של החוקים שהוזכרו לעיל.

בית המשפט מתאר איך בהתנהלות שונה ומשונה מנסה הנתבעת לכפות רצונה על הצדדים ובכך מאבדת כל רלוונטיות כחברה קבלנית בפני הדיירים ובצדק, לטענתו אין זו הדרך לרכישת לקוחות וליצירת אמון, נדמה כי בדיוק לסיטואציה מעין זו כיוון כב' הנשיא בדימוס ברק, כאשר טבע את המשפט האלמותי הידוע לפיו "החוק אינו דורש כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה, אך החוק דורש כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא כי אדם לאדם – אדם" – ראו דבריו בד"נ 82/22 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1) 441.

בית המשפט מוצא את סירובה של הנתבעת בלתי סביר וחסר תום לב והיא תהיה אחראית לנזק שספגו התובעים והוא עומד על סכום של 2,400,000 ₪ ובנוסף שכר טרחת עורכי דין בסכום של 100,000 ₪.

אין לראות בתוכן כתבה זו משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי.