הסכם שיתוף במקרקעין - מטרה והוראות עיקריות | משרד עו״ד יעל מנדלוביץ    [ דלגו לתוכן הראשי ](#main-content)  [ ![](/images/yaellaw-logo.svg) ](https://www.yaellaw.co.il)   תחומי התמחות   - [        מכר ורכישת נכסי מקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/sale-and-purchase)
- [          נדל"ן ומקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate)
- [           דיני רשויות מקומיות  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/local-authorities)
- [         דיני תכנון ובניה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/planning-and-building)
- [        רישוי עסקים  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/business-licensing)
- [                תמ"א 38  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/tama-38)
- [          הוצאת דיבה ולשון הרע  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/defamation)
- [          ליטיגציה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/litigation)
- [         דיני משפחה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/family-matters)

 [ נוטריון ](https://www.yaellaw.co.il/notary) [ אודות ](https://www.yaellaw.co.il/about) [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles) [ המלצות ](https://www.yaellaw.co.il/testimonials) [ יצירת קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact)  [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ צור קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

 [ 052-4884882   ](tel:052-4884882)       

  תפריט 
-------

  [ דף הבית ](https://www.yaellaw.co.il)  תחומי התמחות   - [        מכר ורכישת נכסי מקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/sale-and-purchase)
- [          נדל"ן ומקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate)
- [           דיני רשויות מקומיות  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/local-authorities)
- [         דיני תכנון ובניה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/planning-and-building)
- [        רישוי עסקים  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/business-licensing)
- [                תמ"א 38  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/tama-38)
- [          הוצאת דיבה ולשון הרע  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/defamation)
- [          ליטיגציה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/litigation)
- [         דיני משפחה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/family-matters)

 [ נוטריון ](https://www.yaellaw.co.il/notary) [ אודות ](https://www.yaellaw.co.il/about) [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles) [ המלצות ](https://www.yaellaw.co.il/testimonials) [ יצירת קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact)  [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ צור קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

  1. [ דף הבית ](https://www.yaellaw.co.il)
2. /
3. [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles)
4. /
5. הסכם שיתוף במקרקעין - מתי נדרש ומה הוא כולל

  הסכם שיתוף במקרקעין - מתי נדרש ומה הוא כולל
===========================================

 פורסם 1 ביוני 2026

נכס מקרקעין הרשום על שמם של מספר בעלים - בני זוג, אחים שירשו במשותף, שותפים עסקיים שרכשו דירה להשקעה, חברים שהתאגדו לרכישת קרקע - מציב שאלות שגרתיות שאינן זוכות למענה אוטומטי בחוק. מי משתמש בנכס, מי משלם את הוצאות התחזוקה, איך מחלקים את הכנסות השכירות, מה קורה אם אחד הבעלים רוצה למכור את חלקו וצד אחר אינו מסכים. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מסדיר את התשתית הכללית של שיתוף במקרקעין, אך הסדריו ברירת המחדל אינם תמיד מתאימים לכל הסיטואציה.

הסכם שיתוף הוא הכלי המשפטי שמאפשר לבעלים להתאים את ההסדר לנסיבותיהם הספציפיות. הוא מסדיר את היחסים שבין הבעלים בכל הקשור לנכס - שימוש, הוצאות, החלטות ניהוליות, מכירה ופירוק. בהיעדר הסכם, הצדדים תלויים בברירת המחדל החוקית, שעלולה להוביל למחלוקות ארוכות בבית המשפט.

ההסדר החוקי בלא הסכם
--------------------

[חוק המקרקעין](/practices/co-ownership-agreements) קובע את ברירת המחדל ביחסים שבין בעלים משותפים. סעיף 27 קובע כי "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אטום ואטום שבמקרקעין". המשמעות: לכל בעלים זכות שווה לעשות שימוש בכל הנכס, ולא רק בחלק המתאים לאחוז שבבעלותו. כל החלטה ניהולית רגילה דורשת רוב, וכל החלטה לא רגילה דורשת הסכמה של כל הבעלים.

סעיף 37 מקנה לכל אחד מן הבעלים זכות לדרוש בכל עת את "פירוק השיתוף" - דהיינו, סיום היחסים השיתופיים על ידי חלוקה פיזית של הנכס בין הבעלים, או, אם החלוקה אינה אפשרית, על ידי מכירת הנכס לצד ג' וחלוקת התמורה. זכות זו היא ככלל בלתי מותנית: אין צורך בנימוק, ובית המשפט נדרש להעניק את הסעד גם אם הוא ירע את מצבו של אחד הבעלים.

הוראות אלה אכן יוצרות מסגרת בסיסית, אך הן רחוקות מלענות על כל הסיטואציה המורכבת. בעלים שירש דירה ביחד עם אחיו ומבקש להשתמש בה למגורים, בעוד שאחיו מבקש להשכיר אותה, מוצא שעצם הזכות לפירוק שיתוף אינה מוסיפה למצוקתו. שותף עסקי שרכש קרקע ומבקש להגביל את האפשרות של שותפיו למכור את חלקם לזרים, מגלה שהחוק אינו מקנה לו את הסעד הזה אוטומטית.

תכלית ההסכם
-----------

הסכם שיתוף נועד להגדיר במדויק את היחסים בין הבעלים, לפני שעולה מחלוקת. ההסכם משיג כמה תכליות מרכזיות:

- **הסדרת השימוש בפועל בנכס.** אם הנכס הוא דירה, מי גר בה ובאיזה תנאים. אם הוא קרקע חקלאית, מי עובד את הקרקע. אם הוא מבנה מסחרי, איך מחולק הניצול בין השוכרים השונים.
- **הסדרת ההכנסות וההוצאות.** מי משלם ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה. כיצד מחולקות הכנסות השכירות, ומי אחראי לטיפול בשוכרים.
- **הסדרת ההחלטות הניהוליות.** איזו רוב נדרש לאישור פעולות שונות - שיפוץ, השכרה לטווח ארוך, הוספת בנייה, רישום משכנתה.
- **הגבלת זכות המכירה.** האם בעלים רשאי למכור את חלקו לצד ג' לפי שיקול דעתו, או שעליו להציע אותו תחילה לבעלים האחרים בתנאים מסוימים (זכות סירוב ראשונה).
- **הסדרת פירוק השיתוף.** מתי, כיצד ובאילו תנאים יבוצע פירוק, אם בכלל. ניתן להסכים על "תקופת המתנה" שבה לא ניתן לדרוש פירוק, על מנגנון תמחור הנכס בעת פירוק פנימי, או על העדפה לאחד הבעלים בנכס.

ההוראות העיקריות בהסכם
----------------------

הסכם שיתוף איכותי כולל לכל הפחות את הסעיפים הבאים:

- **הגדרת הנכס בדיוק** - גוש וחלקה, תיאור הבניין או הקרקע, חלקי הבעלות של כל אחד מהשותפים.
- **חלוקת השימוש** - אם הנכס מתחלק לחלקים פיזיים (לדוגמה, דירה דו-משפחתית עם שני אגפים), מי משתמש באיזה חלק. אם הנכס משותף בשימוש, באיזה לוח זמנים, אם רלוונטי.
- **חלוקת הוצאות והכנסות** - היחס שלפיו מחולקות ההוצאות (לרוב לפי חלקי הבעלות, אך לא בהכרח). מנגנון לטיפול בהוצאות חריגות שדורשות הסכמה מראש.
- **מנגנון קבלת החלטות** - הגדרה של "החלטה רגילה" ו"החלטה מהותית", ושל הרוב הנדרש לכל אחת. מינוי שותף מנהל, אם רצוי.
- **זכות סירוב ראשונה** - הסכמה כי בעלים שמבקש למכור את חלקו יציע אותו תחילה לבעלים האחרים, במחיר שווה לזה שהוצע על ידי הצד השלישי, ויאפשר להם תקופה לעמידה בו.
- **מנגנון פתרון מחלוקות** - בוררות, גישור, או הוראה ספציפית להפנייה לבית המשפט במצב של מבוי סתום.
- **הגבלת פירוק השיתוף** - הסכם זמני שלא ניתן יהיה לדרוש פירוק במשך תקופה מוגדרת, או הסכמה על מנגנון פירוק פנימי (בעלים אחד רוכש את חלק האחר במחיר שיוסכם או יקבע על ידי שמאי) לפני פנייה לבית המשפט.

ההוראה האחרונה דורשת תשומת לב מיוחדת. סעיף 37 לחוק קובע כי הסכם המגביל את זכות פירוק השיתוף תקף לכל היותר לשלוש שנים. הוראה הסכמית שמבקשת להגביל את הזכות לתקופה ארוכה יותר אינה תקפה אוטומטית. עם זאת, ניתן לבנות מנגנון שמייצר בפועל הגבלה ארוכה - לדוגמה, התניית מכירה בכל מקרה במסלול פנימי שלוקח זמן.

רישום ההסכם
-----------

הסכם שיתוף יכול להיות פנימי בלבד - הסכם בין הבעלים שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין - או שהוא יכול להירשם כהערה על המקרקעין. הרישום משפיע על תוקפו כלפי צד שלישי. כאשר ההסכם אינו רשום, צד שלישי שרוכש את חלק אחד הבעלים אינו חייב לעמוד בהוראותיו - הוא רוכש את החלק בכפוף לחוק בלבד. כאשר ההסכם רשום, הוא חל גם על רוכשים עתידיים, ומונע מכירת חלקים מבלי שהקונה מודע למגבלות.

ברוב המקרים יש להעדיף את הרישום. הוא מבטיח שכוונת הצדדים תחול גם בעתיד, ומונע מצבים שבהם אחד הבעלים יוצא מן השותפות בצורה שמפרה את ההסכם.

נסיבות נפוצות לדרישת הסכם שיתוף
-------------------------------

- **רכישה משותפת של דירה להשקעה** על ידי חברים או בני משפחה שאינם בני זוג. גם כאשר היחסים האישיים תקינים בעת הרכישה, ההסכם נחוץ לטיפול בשינויים עתידיים (גירושין של אחד השותפים, פטירה, מעבר לחו"ל).
- **ירושת נכס במשותף** על ידי אחים. גם כאשר הירושה מסתיימת ברישום פורמלי במקרקעין, ההיעדר של הסכם שיתוף מעיב על האפשרות להשתמש בנכס בפועל.
- **רכישת קרקע על ידי שותפים** לצורך בנייה עתידית, בעיקר כאשר תכנון הבנייה ואופי השימוש בקרקע עוד אינם סופיים.
- **בעלים בבית משותף** שיש להם נכסים נוספים מעבר ליחידת הדיור הרגילה (חניות, מחסנים, חלקי קרקע), ורוצים להסדיר את השימוש בהם מעבר להוראות [תקנון הבית המשותף](/articles/condominium-bylaws).

עמדת המשרד
----------

חוסר של הסכם שיתוף הוא אחת הסיבות המרכזיות לסכסוכים ממושכים בבעלות משותפת. כאשר הצדדים מנסים להסדיר את היחסים רק לאחר שעלתה מחלוקת, האינטרסים שלהם כבר אינם מקבילים, וההסכמה נדירה. הסכם שנערך בעת רכישת הנכס או בעת קבלת הירושה, כשהיחסים בין הצדדים נטולי לחץ, מבטיח שהנכס יתפקד כראוי גם כאשר בעלי הזכויות לא יסכימו על כל פרט.

המשרד מטפל בעריכת [הסכמי שיתוף במקרקעין](/practices/co-ownership-agreements) בכלל הקשרים הרלוונטיים, ובמכלול תחום ה[נדל"ן ומקרקעין](/practices/real-estate). הסכם איכותי הוא תוצר של פגישות הכנה, ניסוח מותאם לסיטואציה, ובדיקה משפטית מקיפה לפני החתימה.

   תחומי עיסוק רלוונטיים 
-----------------------

      ###  הסכמי שיתוף במקרקעין 

 ניסוח הסכמי שיתוף בין בעלים משותפים, רישומם בלשכת רישום המקרקעין, ואכיפתם.

 [ לקריאה נוספת    ](https://www.yaellaw.co.il/practices/co-ownership-agreements) 

  ### זקוקים לייעוץ משפטי?

 לבירור ראשוני ולתיאום פגישת ייעוץ עם עו"ד יעל מנדלוביץ, ניתן לפנות למשרד באחד מערוצי הקשר.

 [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ תיאום פגישה ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

       %       

       %       

       %       

       %       

     [](https://www.yaellaw.co.il/accessibility) 

  כותרת תחתונה 
--------------

 ###  הבהרה 

 כל המידע המצוי באתר זה הנו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ו/או המלצה לנקיטת הליכים ו/או הימנעות מהם.

 כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מאתר זה ו/או ממפעילו כל אחריות.

  ![](/images/yaellaw-logo.svg) כל הזכויות שמורות © 2026

יעל מנדלוביץ - משרד עו״ד ונוטריון

  [ מדיניות פרטיות ](https://www.yaellaw.co.il/privacy) [ הצהרת נגישות ](https://www.yaellaw.co.il/accessibility)   הרב קוסובסקי 30, תל אביב-יפו | טלפון: [052-4884882](tel:052-4884882) |