העברת זכות בנכס ללא תמורה היא עסקה שבה צד מעביר לצד אחר זכויות במקרקעין ללא תשלום, ללא תשלום עתידי וללא טובת הנאה אחרת. אם נקבעת תמורה כלשהי, ולו פעוטה, סעיפי הפטור והקלות המס הקבועים בחוק לעניין עסקאות מתנה אינם חלים על העסקה.
יתרונות העסקה
לעסקת העברה ללא תמורה לקרוב מספר יתרונות מובחנים ביחס לחלופות אחרות:
- העסקה פשוטה במבנה ובהליך, ומשך הזמן הנדרש להשלמתה קצר יחסית.
- הקלות מס שבח, ובחלק מן המקרים פטור מלא.
- הקלות מס רכישה, ובחלק מן המקרים פטור מלא.
- מניעת סכסוכי ירושה עתידיים, שכן עסקת מתנה ניתן לבצע באופן בלתי חוזר, בשונה מצוואה שניתן לשנותה.
אופן ביצוע העסקה
- מעביר הנכס ומקבל המתנה חותמים על תצהירים בפני עורך דין שיאמת את חתימותיהם.
- מומלץ לחתום על הסכם מתנה הכולל את תנאי העסקה, ובכלל זה תנאים מיוחדים שסוכמו בין הצדדים.
- הצדדים חותמים על שטרי מכר וטופס בקשה לרישום במקרקעין, בפני עורך דין מאמת.
- כשהזכויות בנכס רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, נדרשים מסמכים נוספים בהתאם לדרישות הגורם הרלוונטי.
תניות מקובלות בהסכם מתנה
העסקה יכולה להיות ללא תנאים או כפופה לתנאים מסוימים. סעיף 30 לחוק החוזים קובע כי חוזה שתוכנו או מטרתו בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור בטל. בכפוף לכך, התניות הבאות מקובלות בעסקאות מתנה:
- הגבלה שלפיה מקבל המתנה לא יוכל לשעבד או למכור את הדירה ללא אישור מוקדם בכתב של נותן המתנה.
- שמירה על זכות מגורים של נותן המתנה בדירה לכל ימי חייו, או על זכותו לקבל את דמי השכירות אם יעבור לדיור אחר.
מס שבח
לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, עסקה של העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. בשנת 2013 חלו שינויים בחוק בנוגע להגדרת "קרוב" לעניין מס שבח בעסקאות מסוג זה; בכלל זה בוטל הפטור בהעברה בין אחים וגיסים.
מס רכישה
בעסקת העברה ללא תמורה של דירה מיחיד לקרובו, מקבל המתנה זכאי לפטור חלקי בשיעור של שליש מגובה מס הרכישה, בהתאם לתקנה 20 לתקנות מס רכישה. כשההעברה נעשית לטובת בן זוג המתגורר עם המעביר באותה דירה, חל פטור מלא ממס רכישה; כשהבנים אינם מתגוררים יחד, מס הרכישה יעמוד על שליש מן השיעור הרגיל. הגדרת "קרוב" בתקנות מס רכישה שונה מההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין; ייתכן שעסקה תהיה פטורה ממס שבח אך לא תעמוד בתנאים לקבלת ההקלה במס רכישה.
תקופת צינון לאחר קבלת המתנה
לפי חוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה שקיבל אותה במתנה נדרש להמתין תקופת צינון לפני שימכור אותה, אם הוא מבקש להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה. במסגרת הרפורמה משנת 2013 שונו תקופות הצינון:
- אם המוכר התגורר בדירת המתנה, עליו להמתין שלוש שנים מן היום שבו החל להתגורר בה דרך קבע.
- אם המוכר לא התגורר בדירה, עליו להמתין ארבע שנים מיום קבלת המתנה.