המפקח על רישום מקרקעין - סכסוך עם מחזיק בנכס | משרד עו״ד יעל מנדלוביץ    [ דלגו לתוכן הראשי ](#main-content)  [ ![](/images/yaellaw-logo.svg) ](https://www.yaellaw.co.il)   תחומי התמחות   - [        מכר ורכישת נכסי מקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/sale-and-purchase)
- [          נדל"ן ומקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate)
- [           דיני רשויות מקומיות  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/local-authorities)
- [         דיני תכנון ובניה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/planning-and-building)
- [        רישוי עסקים  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/business-licensing)
- [                תמ"א 38  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/tama-38)
- [          הוצאת דיבה ולשון הרע  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/defamation)
- [          ליטיגציה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/litigation)
- [         דיני משפחה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/family-matters)

 [ נוטריון ](https://www.yaellaw.co.il/notary) [ אודות ](https://www.yaellaw.co.il/about) [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles) [ המלצות ](https://www.yaellaw.co.il/testimonials) [ יצירת קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact)  [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ צור קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

 [ 052-4884882   ](tel:052-4884882)       

   תפריט 
-------

  [ דף הבית ](https://www.yaellaw.co.il)  תחומי התמחות   - [        מכר ורכישת נכסי מקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/sale-and-purchase)
- [          נדל"ן ומקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate)
- [           דיני רשויות מקומיות  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/local-authorities)
- [         דיני תכנון ובניה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/planning-and-building)
- [        רישוי עסקים  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/business-licensing)
- [                תמ"א 38  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/tama-38)
- [          הוצאת דיבה ולשון הרע  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/defamation)
- [          ליטיגציה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/litigation)
- [         דיני משפחה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/family-matters)

 [ נוטריון ](https://www.yaellaw.co.il/notary) [ אודות ](https://www.yaellaw.co.il/about) [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles) [ המלצות ](https://www.yaellaw.co.il/testimonials) [ יצירת קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact)  [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ צור קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

  1. [ דף הבית ](https://www.yaellaw.co.il)
2. /
3. [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles)
4. /
5. סמכות המפקח על רישום מקרקעין בסכסוך מול מתחזק בנכס

  סמכות המפקח על רישום מקרקעין בסכסוך מול מתחזק בנכס
==================================================

 פורסם 25 באפריל 2016

בעלי דירה רשומה בבית משותף הנתקלים באדם זר המחזיק בנכס וטוען לזכויות בו עומדים בפני שאלה דיונית מקדמית: באיזו ערכאה יידון הסכסוך. בית משפט השלום מוסמך באופן כללי לדון בתביעות מקרקעין שעניינן חזקה ושימוש, ואילו המפקח על רישום המקרקעין, הפועל מכוח חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מוסמך לדון בסכסוכים שבין בעלי דירות בבית משותף.

ההכרעה בשאלת הסמכות אינה פורמלית בלבד. מסלול הדיון בפני המפקח על רישום מקרקעין מתבצע במסגרת אזרחית-מנהלית, מהיר יחסית בהשוואה למסלול האזרחי הרגיל, וכולל סמכויות סעד ייחודיות בכל הנוגע לרישומים בלשכת רישום המקרקעין. מנגד, סמכות זו אינה אוניברסלית.

תחומי הסמכות של המפקח
---------------------

המפקח על רישום מקרקעין מוסמך לדון בסכסוכים שבין בעלי דירות בבית משותף, על פי [סעיף 72](https://www.nevo.co.il/) לחוק המקרקעין. סמכות זו חלה על מחלוקות בעניין הרכוש המשותף, הצמדות, השימוש בו, חיובי תחזוקה והתנהלות נציגות הבית המשותף. המפקח אינו מוסמך לדון בעניינים שאינם נופלים בתחום זה - תביעות מתחום החוזים, נזיקין, או עניינים שבין בעל דירה לבין צד שלישי שאינו דייר בבניין.

מתי הסכסוך אינו "בין בעלי דירות"
--------------------------------

הקושי מתעורר כאשר הצד הנגדי אינו בעל זכויות רשומות בנכס, אך מחזיק בו ומבסס את החזקתו בטענות שונות: רכישה היסטורית שלא נרשמה, ירושה שלא הוסדרה, הסכם שכירות ארוך, או טענה כי הוא יורש זכויות בעלים שאינם בחיים. במצב כזה הצד המחזיק אינו "בעל דירה" במובן הפורמלי שבחוק המקרקעין, אלא "מחזיק" שטוען לזכויות. אופן סיווגו של הסכסוך משפיע על שאלת הסמכות.

הפסיקה הכריעה לא אחת כי כאשר ההכרעה בסכסוך מחייבת קביעה ראשונית בשאלת הזכויות הקנייניות במקרקעין, הסמכות נתונה לבית משפט השלום ולא למפקח. המפקח דן בסכסוכים בין צדדים שזכויותיהם הקנייניות אינן שנויות במחלוקת או שניתן לקבוע אותן מן הרישום, ולא בסכסוכים שמרכזם המהותי הוא שאלת הבעלות.

הצעדים שעומדים בפני בעל הזכויות הרשום
-------------------------------------

כאשר אדם זר מתחזק לבעלים ומחזיק ביחידה, בעל הזכויות הרשום יכול לפנות בכמה מסלולים מקבילים:

- הגשת תביעה לפינוי בבית משפט השלום, בצירוף תצהיר על נסח רישום עדכני. זהו המסלול הרגיל כאשר המחזיק אינו טוען לזכות בעלים אלא רק לזכות חזקה, או כאשר טענת הבעלים שלו אינה מבוססת על רישום.
- פתיחת הליך בפני המפקח על רישום מקרקעין רק כאשר אופי הסכסוך הוא בעניין שימוש פנימי בבית המשותף, ולא בעניין עצם הזכויות בדירה.
- בנסיבות חריגות, פנייה למשטרה בעילה של הסגת גבול, אם החזקה תפסה אופי של פעולה חד-צדדית מובהקת. ברוב המקרים העניין יוחזר לערכאה האזרחית.

עמדת המשרד
----------

במשרדנו נדרש לא אחת לבחון את שאלת הערכאה המוסמכת לפני הגשת תביעה. ההכרעה אינה תמיד פשוטה, שכן יש מקרים שבהם הסכסוך נושא לכאורה אופי כפול: גם הכרעה בשאלת הזכויות וגם הכרעה בשאלת השימוש. הגשת התביעה לערכאה לא מוסמכת עשויה להוביל לסילוקה מחמת חוסר סמכות, להפסד זמן ניכר ולעלויות מיותרות. ניתוח מוקדם של עילת התביעה, של מסמכי הרישום ושל מהות החזקה הנגדית מקטין משמעותית את הסיכון להליך כפול.

מטבע הדברים, התשובה לשאלת הסמכות תלויה בנסיבות הספציפיות. המשרד מטפל בסכסוכים מסוג זה ב[ליטיגציה בתחום הנדל"ן](/practices/real-estate-litigation) וב[הסכמי שיתוף במקרקעין](/practices/co-ownership-agreements), והבדיקה נעשית בכל מקרה לפני נקיטת הליך משפטי.

   תחומי עיסוק רלוונטיים 
-----------------------

        ###  ליטיגציה בתחום הנדל"ן 

 ייצוג בסכסוכי מקרקעין, תביעות לפינוי מושכר, תביעות בגין מטרדים, ומחלוקות בין בעלים משותפים.

 [ לקריאה נוספת    ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate-litigation) 

      ###  הסכמי שיתוף במקרקעין 

 ניסוח הסכמי שיתוף בין בעלים משותפים, רישומם בלשכת רישום המקרקעין, ואכיפתם.

 [ לקריאה נוספת    ](https://www.yaellaw.co.il/practices/co-ownership-agreements) 

  ### זקוקים לייעוץ משפטי?

 לבירור ראשוני ולתיאום פגישת ייעוץ עם עו"ד יעל מנדלוביץ, ניתן לפנות למשרד באחד מערוצי הקשר.

 [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ תיאום פגישה ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

       %       

       %       

       %       

       %       

     [](https://www.yaellaw.co.il/accessibility) 

  כותרת תחתונה 
--------------

 ###  הבהרה 

 כל המידע המצוי באתר זה הנו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ו/או המלצה לנקיטת הליכים ו/או הימנעות מהם.

 כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מאתר זה ו/או ממפעילו כל אחריות.

  ![](/images/yaellaw-logo.svg) כל הזכויות שמורות © 2026

יעל מנדלוביץ - משרד עו״ד ונוטריון

  [ מדיניות פרטיות ](https://www.yaellaw.co.il/privacy) [ הצהרת נגישות ](https://www.yaellaw.co.il/accessibility)   הרב קוסובסקי 30, תל אביב-יפו | טלפון: [052-4884882](tel:052-4884882) |