שכירות בלתי-מוגנת - חובות בעל דירה ושוכר | משרד עו״ד יעל מנדלוביץ    [ דלגו לתוכן הראשי ](#main-content)  [ ![](/images/yaellaw-logo.svg) ](https://www.yaellaw.co.il)   תחומי התמחות   - [        מכר ורכישת נכסי מקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/sale-and-purchase)
- [          נדל"ן ומקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate)
- [           דיני רשויות מקומיות  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/local-authorities)
- [         דיני תכנון ובניה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/planning-and-building)
- [        רישוי עסקים  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/business-licensing)
- [                תמ"א 38  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/tama-38)
- [          הוצאת דיבה ולשון הרע  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/defamation)
- [          ליטיגציה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/litigation)
- [         דיני משפחה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/family-matters)

 [ נוטריון ](https://www.yaellaw.co.il/notary) [ אודות ](https://www.yaellaw.co.il/about) [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles) [ המלצות ](https://www.yaellaw.co.il/testimonials) [ יצירת קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact)  [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ צור קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

 [ 052-4884882   ](tel:052-4884882)       

  תפריט 
-------

  [ דף הבית ](https://www.yaellaw.co.il)  תחומי התמחות   - [        מכר ורכישת נכסי מקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/sale-and-purchase)
- [          נדל"ן ומקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate)
- [           דיני רשויות מקומיות  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/local-authorities)
- [         דיני תכנון ובניה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/planning-and-building)
- [        רישוי עסקים  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/business-licensing)
- [                תמ"א 38  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/tama-38)
- [          הוצאת דיבה ולשון הרע  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/defamation)
- [          ליטיגציה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/litigation)
- [         דיני משפחה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/family-matters)

 [ נוטריון ](https://www.yaellaw.co.il/notary) [ אודות ](https://www.yaellaw.co.il/about) [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles) [ המלצות ](https://www.yaellaw.co.il/testimonials) [ יצירת קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact)  [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ צור קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

  1. [ דף הבית ](https://www.yaellaw.co.il)
2. /
3. [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles)
4. /
5. שכירות בלתי-מוגנת - חובות בעל הדירה ומעמדו של השוכר

  שכירות בלתי-מוגנת - חובות בעל הדירה ומעמדו של השוכר
===================================================

 פורסם 3 ביוני 2026

מרבית מערכות היחסים בין בעלי דירות לשוכרים בישראל הן שכירות בלתי-מוגנת, החלים עליה הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. למרות שמונח "שכירות בלתי-מוגנת" משמיע משהו על דחיפות, מדובר בהסדר חוזי-משפטי מסודר, השונה מאוד מן השכירות המוגנת ההיסטורית שהוסדרה בחוק הגנת הדייר משנת 1972. אבחנה זו חיונית להבנת הסכם שכירות סטנדרטי.

החוזה בין הצדדים הוא ההסדר הראשי, אך החוק מציב סטנדרטים מינימליים שאינם ניתנים להתנייה ומגדיר ברירות מחדל בכל הנושא שלא הוסדר במפורש בחוזה. הסכם שכירות שמתעלם מן ההוראות הקוגנטיות אינו תקף בחלקים אלה. הבנה של מסגרת החוק חיונית הן לבעל הדירה הן לשוכר.

ההבדל מן השכירות המוגנת
-----------------------

חוק הגנת הדייר \[נוסח משולב\], התשל"ב-1972, מגן על "דייר מוגן" - מי שמחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות שנערך עוד לפני 1968 או שמכוחו השוכר שילם "דמי מפתח". הדייר המוגן זכאי להישאר בנכס לזמן בלתי-מוגבל, וזכותו עוברת בירושה לבן זוגו או לבן משפחה שגר עמו. דמי השכירות שלו מוגבלים בפיקוח. בעל הדירה כפוף למגבלות חמורות מאוד על האפשרות לפנותו, גם כאשר ההסכם פג או כאשר אי-תשלום דמי השכירות מתמשך.

מסלול זה כמעט נכחד היום. רוב הסכמי השכירות שנחתמים בעשורים האחרונים הם שכירות בלתי-מוגנת, החלים עליה הסדרים שונים לחלוטין: ההסכם הוא לתקופה קצובה, השוכר אינו זכאי להמשיך לאחר סיומו, דמי השכירות אינם בפיקוח, והפינוי בעת הפרה הוא הליך אזרחי רגיל.

חובות בעל הדירה
---------------

חוק השכירות והשאילה קובע מספר חובות מצד המשכיר, חלקן ניתנות להתנייה וחלקן לא:

**הקניית החזקה במצב שמיש.** סעיף 7 לחוק קובע כי המשכיר חייב למסור את הנכס "באופן ובמצב המתאים לתכלית השכירות". משמע, דירה למגורים חייבת להיות ראויה למגורים בעת הכניסה - חדרים שלמים, מערכת חשמל פועלת, מים זורמים, חימום וקירור, חלונות וחיפויים תקינים. ההסכם יכול להגדיר ביתר פירוט מה כלול ("מקרר חדש", "מזגנים בכל החדרים"), אך לא ניתן להוריד את הסטנדרט אל מתחת לסף ה"ראוי לתכלית השכירות".

**שמירה על מצב הנכס לאורך תקופת השכירות.** סעיף 7(ב) מטיל על המשכיר את החובה לטפל בליקויים יסודיים שאינם נובעים מבלאי בלתי-סביר מצד השוכר: דליפת מים מהצנרת, התמוטטות תקרה, תקלה במערכת הביוב, פגיעה בקיר חיצוני. החובה אינה כוללת ליקויים שגרתיים שנובעים מן השימוש (החלפת נורה, ניקיון השוטף).

**מסירת חזקה שלא מופרעת.** המשכיר אינו רשאי להיכנס לדירה בלא הסכמת השוכר, למעט במצבים שנמנו במפורש בחוק או בהסכם (למשל, ביקור לבדיקת הנכס במועד שנקבע מראש, או כניסה במצב חירום כגון דליקה).

**הסדרה של תיקונים שהשוכר ביצע על דעת עצמו.** כאשר השוכר מטפל בליקוי שבאחריות המשכיר (למשל, הזעקת אינסטלטור על חשבונו בלילה לתקן דליפה), זכאי השוכר להחזר. בהסכם השכירות ניתן להגדיר מה הסטנדרט - דרישה להתראה מראש, מגבלת סכום בלי אישור, וכו'.

חובות השוכר
-----------

מצד השוכר, החוק מטיל מספר חובות מקבילות:

- **תשלום דמי השכירות במועד.** ההיקף, התדירות והסכום נקבעים בהסכם.
- **שימוש בנכס לתכלית שלשמה הושכר.** דירה שהושכרה למגורים אינה ניתנת להפיכה לעסק.
- **שמירה על הנכס.** השוכר אינו אחראי לבלאי טבעי, אך הוא אחראי לנזק שגרם ברשלנות או בכוונה. בלאי טבעי כולל את הצביעה הרגילה לאחר כמה שנים, את חיכוך הריצוף, ואת התבלות חיפויי הקיר; הוא אינו כולל שבירה של חלון, שריפה מבישול לא מבוקר, או פגיעה בקירות בעקבות הזנחת הדירה.
- **השבת הנכס במצב סביר בתום השכירות.** השוכר אינו חייב להחזיר את הדירה במצב שבו קיבל אותה - בלאי טבעי מוצא מן המשוואה - אבל הוא חייב להחזירה במצב שמאפשר שימוש דומה לזה שהיה בעת קבלתה.

דמי השכירות והעלאתם
-------------------

דמי השכירות אינם מפוקחים בשכירות בלתי-מוגנת, ועל כן הם נקבעים בהסכם. עם זאת, יש להבחין בין שלוש סיטואציות:

**במהלך תקופת ההסכם** - אסור להעלות את דמי השכירות אלא בהסכמה מפורשת או על פי מנגנון שנקבע בהסכם (לדוגמה, הצמדה למדד או העלאה שנתית קצובה). אם ההסכם שותק, דמי השכירות נשארים קבועים עד תום התקופה.

**בעת חידוש ההסכם או הארכתו** - הצדדים חופשיים להסכים על דמי שכירות חדשים. שוכר שאינו מסכים לתעריף החדש רשאי לעזוב, ובעל הדירה רשאי לחפש שוכר אחר.

**בתום ההסכם, בעת המעבר לתקופה לא קצובה** - אם השוכר נשאר בדירה לאחר תום ההסכם ובעל הדירה מקבל את דמי השכירות, נוצרת "שכירות שאינה לתקופה קצובה". במצב כזה, כל אחד מן הצדדים רשאי לסיים את היחסים במתן הודעה סבירה מראש - לרוב 30 ימים.

פינוי בעת הפרה
--------------

הפרה של הסכם שכירות בלתי-מוגנת מאפשרת לבעל הדירה לבקש פינוי. ההליך הקבוע הוא תביעה אזרחית לפינוי, שלעיתים ניתן לקצרה באמצעות הסדרים מיוחדים. הסקירה המפורטת של [פינוי שוכר סרבן](/articles/eviction-of-a-refusing-tenant) עוסקת במסלול המקוצר, הנעשה במסגרת "תביעה לפינוי מושכר" לפי תקנות סדר הדין האזרחי. בקצרה: כאשר ההפרה מתבטאת באי-תשלום דמי שכירות, השאלה היחידה שבית המשפט בוחן היא האם הסכום שולם בפועל, ולא יבחנו טענות הגנה רחבות. הליך זה מתנהל בקצב מהיר יחסית - לעיתים מספר חודשים - והוא הסעד היעיל ביותר העומד לרשות בעל הדירה.

הפרות לא-כספיות (שימוש לתכלית שונה, פגיעה בנכס, הכנסת אנשים נוספים בניגוד להסכם) דורשות תביעה אזרחית רגילה, שעשויה להתארך זמן רב יותר. בהסכם השכירות מקובל להגדיר אילו הפרות מתוארות בצורה ברורה כמצדיקות פינוי מיידי, על מנת לחזק את עמדת בעל הדירה בעת הצורך.

ערבויות ובטחונות
----------------

הסכם שכירות סטנדרטי כולל בטחונות כספיים מצד השוכר: צ'ק בטחון, פיקדון, או ערב. החוק מגביל את היכולת של בעל הדירה לממש את הבטחונות באופן חד-צדדי. צ'ק בטחון אינו רישיון לפדות אותו בכל מצב - הוא יכול לשמש רק לחיוב ספציפי שהוסכם עליו, ובדרך כלל לאחר התראה ופנייה. מימוש של צ'ק בלי בסיס חוקי עלול להיחשב הפרה מצד בעל הדירה. במקרים שבהם הצדדים אינם מסכימים על קיום ההפרה, הדרך הנכונה היא להפקיד את הצ'ק רק לאחר שהדבר אושר על ידי בית המשפט, או לחילופין לפתוח בהליך נפרד לאכיפת הזכויות.

עמדת המשרד
----------

הסכם שכירות הוא חוזה שגרתי, אך עיון בעקרונותיו לפני החתימה חוסך ברוב המקרים מחלוקות רבות. בעלי דירות שבונים תיק דירות להשקעה מומלץ שיעבדו לפי תבנית הסכם אחת קבועה ובדוקה, המותאמת לצרכיהם. שוכרים שמוצגת בפניהם תבנית חוזית קשוחה במיוחד ראויים לבחון את ההוראות העיקריות, ולא להניח שכל מה שכתוב הוא בלתי-ניתן לשינוי. תיקונים מנומקים בעת המשא ומתן מתקבלים לעיתים קרובות יותר ממה שבעלי דירות יודו בכך.

המשרד מטפל ב[השכרת נכסים](/practices/rental-agreements) ובהליכי [ליטיגציה בתחום הנדל"ן](/practices/real-estate-litigation), הן בייצוג בעלי דירות והן בייצוג שוכרים.

   תחומי עיסוק רלוונטיים 
-----------------------

      ###  השכרת נכסים 

 ייצוג משכירים ושוכרים בעסקאות שכירות: ניסוח חוזה, ייעוץ בעניין בטחונות, וטיפול בהפרות ובסכסוכים, בנכסים פרטיים ומסחריים.

 [ לקריאה נוספת    ](https://www.yaellaw.co.il/practices/rental-agreements) 

  ### זקוקים לייעוץ משפטי?

 לבירור ראשוני ולתיאום פגישת ייעוץ עם עו"ד יעל מנדלוביץ, ניתן לפנות למשרד באחד מערוצי הקשר.

 [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ תיאום פגישה ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

       %       

       %       

       %       

       %       

     [](https://www.yaellaw.co.il/accessibility) 

  כותרת תחתונה 
--------------

 ###  הבהרה 

 כל המידע המצוי באתר זה הנו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ו/או המלצה לנקיטת הליכים ו/או הימנעות מהם.

 כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מאתר זה ו/או ממפעילו כל אחריות.

  ![](/images/yaellaw-logo.svg) כל הזכויות שמורות © 2026

יעל מנדלוביץ - משרד עו״ד ונוטריון

  [ מדיניות פרטיות ](https://www.yaellaw.co.il/privacy) [ הצהרת נגישות ](https://www.yaellaw.co.il/accessibility)   הרב קוסובסקי 30, תל אביב-יפו | טלפון: [052-4884882](tel:052-4884882) |