תמ"א 38

תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) היא תוכנית סטטוטורית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, באמצעות הענקת זכויות בניה נוספות ליזם המבצע את החיזוק. בתמורה לזכויות הבניה, על היזם לחזק את שלד הבניין ולבצע שיפורים נוספים שעוגנו בהסכם עם הדיירים, לרבות התקנת מעלית, חידוש חזיתות ושיפור תשתיות הבניין.

המסגרת המשפטית כוללת את הוראות תוכנית תמ"א 38 ואת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. החוק מסדיר את אופן קבלת ההחלטות בקרב בעלי הדירות בבית המשותף ואת המנגנונים הקיימים במצב שבו מיעוט בעלי דירות מסרב לפרויקט.

ייצוג ועדי בתים ונציגויות דיירים

לוועד הבית מספר תפקידים משפטיים בפרויקט: גיבוש עמדה משותפת של הדיירים, בחירת היזם, ניהול משא ומתן על תנאי הפרויקט, וניסוח הסכם שמגן על הזכויות הקנייניות של הדיירים. המשרד מלווה את הוועד בכל אחד מהשלבים הללו, ובכלל זאת בעניין דמי השכירות בתקופת הבניה כאשר נדרש פינוי, ערבויות בנקאיות להבטחת הביצוע, לוחות הזמנים ותנאי המסירה. ההסכם כולל גם הסדרים פנים-דייריים בנושאי שיתוף במקרקעין שיהיו רלוונטיים לאחר השלמת הפרויקט.

ייצוג יזמים וקבלנים

ליזמים ולקבלנים, המשרד מלווה את הפרויקט מהשלב המקדמי של ההצעה לדיירים ועד השלמת הרישום של הדירות החדשות בלשכת רישום המקרקעין. הליווי כולל ניסוח חוזים מול הדיירים, ייצוג מול הוועדה המקומית ושאר רשויות התכנון, וטיפול בהיבטי המס של הפרויקט. בהיבטי התכנון והבניה, המשרד מטפל בהוצאת ההיתרים, באישור התוכנית ובהליכי הקלה במידת הצורך.

ייצוג מיעוט דיירים המתנגדים לפרויקט

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מקנה מנגנונים לטיפול במצב שבו מיעוט בעלי דירות מסרב להצטרף לפרויקט. המשרד בוחן את עילות ההתנגדות לפי דין, ומייצג את הדיירים המתנגדים בהליכים מול הרוב ומול היזם, במקרים שבהם עומדת לדיירים אלה התנגדות עניינית הראויה להישמע, כגון פגיעה ממשית באיכות החיים, בערך הנכס או בזכויות קנייניות אחרות.

ליווי משלים בהיבטי נדל"ן

הפרויקט אינו ניתוק מעולם הנדל"ן הרחב: עסקת רכישת דירה חדשה בבניין לאחר השלמת הפרויקט, מיסוי מקרקעין על דירות התמורה, ורישום הזכויות החדשות בטאבו. המשרד מטפל גם בהיבטים אלה במסגרת תחום הנדל"ן והמקרקעין.