מהו בית משותף וכיצד הוא נרשם

בית משותף הוא יחידת מקרקעין שמסגרת ההסדר המשפטי שלה שונה מן הכלל. הכלל הוא שיחידת מקרקעין היא בלתי ניתנת להפרדה, אך החריג לכלל מצוי בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. סעיף 54 לחוק קובע כי "על אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות". המשמעות היא שדירות בבית משותף הן נושא לבעלות נפרדת, אף שהמגרש כולו נחשב יחידת מקרקעין אחת.

מהו בית הראוי להירשם כבית משותף

סעיף 142 לחוק המקרקעין מגדיר מהו בית הראוי להירשם כבית משותף. סעיף קטן (א) קובע כי מדובר ב"בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת". לחילופין, סעיף קטן (ב) מאפשר רישום של "שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה נפרדת או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת". סעיף קטן (ג) מאפשר רישום של "שני בתים או יותר שיש להם מתקנים משותפים".

הליך הרישום

רישום בית משותף נעשה לבקשת רוב בעלי המגרש, כאשר הרוב נמדד לפי חלקו של כל אחד בשטח הדירות, על פי שטח הריצוף. סעיף 143 לחוק קובע כי "צו לרישום בית בפנקס יינתן על ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית".

ביטול רישום בית משותף

ביטול רישום מתאפשר לפי סעיף 146 לחוק במקרים בהם ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות, או כאשר המפקח על הבתים המשותפים נוכח שהבית כבר אינו ראוי לרישום כבית משותף, למשל כשהבניין נהרס. סעיף 146(א) קובע כי "המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". סעיף 146(ב) מוסיף כי "צו הביטול יפרט את הפרטים שיכללו ברישום הנכס בפנקסי המקרקעין".