מערכת היחסים שבין משכיר לשוכר עולה לעיתים על שרטון, לרוב על רקע קושי כלכלי של השוכר, מחלוקת בין הצדדים, או ויכוח אחר שאינו צפוי. כאשר השוכר מסרב להתפנות מן הנכס למרות שהסתיימה תקופת השכירות, או חרף הפרה בוטה של ההסכם, המשכיר ניצב בפני מצב מורכב: הוא אינו מסוגל להחזיר לרשותו את הנכס, אינו יכול להשכירו לשוכר אחר, ועלול לצבור חובות לעירייה, לוועד הבית ולחברות התשתית.
אין סמכות לפעולות פינוי בכוח
חשוב להבהיר כי למשכיר אין סמכות חוקית לפנות את השוכר בכוח. הסכמים שנוסחו תוך כוונה לעקוף את ההגבלה הזו - כגון תניות המתירות שימוש בכוח פיזי, החלפת מנעולים, סילוק תכולת השוכר או ניתוק תשתיות - אינם חוקיים, אינם תקפים, ונוגדים את תקנת הציבור. תניות אלו בטלות, ואין להכשירן גם בהסכמה הדדית של הצדדים.
כל עוד השוכר נכנס לנכס בצורה חוקית, אין לראות בו "פולש", ולא ניתן לפנותו בכוח. הפיתרון הוא הליך משפטי.
ההליך המקוצר לפי פרק ט"ז
בשנת 2008 נוסף לתקנות סדר הדין האזרחי פרק ט"ז, הדן בהליך מקוצר לפינוי שוכר. ההליך מאפשר פינוי שוכר שחוזהו הסתיים, בלוח זמנים של כ-60 ימים. ההליך מתמקד אך ורק בהפרת החוזה ובפינוי עצמו, ומאפשר לבית המשפט לסיים את כלל ההליך כבר בדיון הראשון.
מטרת ההליך היא קבלת צו פינוי שוכר. אם השוכר יפר את הצו, ניתן יהיה לפנות להוצאה לפועל. עם זאת, לעיתים ההליך המקוצר אינו הפתרון המיטבי - במקרים שבהם הצטברו נזקים משמעותיים בדירה, ייתכן שעדיף לפצל את התביעות, ולהגיש תביעה נפרדת לנזקים בנוסף לתביעת הפינוי.
הקטנת הסיכון מראש
חוזה השכירות עצמו הוא הכלי המרכזי להקטנת הסיכון של מצב שכזה. הסכם מקצועי כולל סעיפי ניהול נכסים שמסדירים מראש את עילות הביטול, את הבטוחות הנדרשות, ואת מסלול ההתראה והפינוי במקרה של הפרה. ככל שההסכם מתייחס במפורש לסיכונים המוכרים, כך ניתן לקצר את משך ההליך המשפטי במקרה הצורך.