דיני ההפקעה קובעים כי כאשר הרשות מפקיעה את מלוא הקרקע, חייבת היא לשלם לנפקע פיצוי מלא. השאלה היא כיצד יש לפצות במקרים של הפקעה חלקית, וכאן ההלכה התפתחה לאורך השנים. עד לעניין הולצמן, הפקעה של עד 40% משטח הקרקע לא הקנתה לנפקע זכות לפיצוי, מן הנימוק כי הנפקע עצמו נהנה מן הפיתוח הסביבתי שלמטרתו בוצעה ההפקעה.
עניין הולצמן וההלכה שנקבעה בו
הלכה זו שונתה בע"א 5546/97 ו-6417/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא ואח' נ' הולצמן ואח', פ"ד נה(4) 629. בית המשפט קבע כי אם הנפקע אינו מתגורר עוד במקום בעקבות ההפקעה, ועל כן אינו נהנה מן הפיתוח הסביבתי שלשמו בוצעה, יש לפצותו גם בגין אותם 40% משטח המקרקעין שהופקעו ללא פיצוי בעבר.
הרקע החוקתי לשינוי
הטעם לשינוי ההלכה היה נעוץ בחקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שהעלה את זכות הקניין למדרגה חוקתית-על-חוקית. הנשיא דאז, אהרן ברק, קבע באותו עניין כי הפקעת 40% משטח הקרקע ללא פיצוי אינה מידתית ואינה עומדת בתנאי פסקת ההגבלה שבחוק היסוד, ובכל מקרה הציבור כולו צריך לשאת בנטל ההפקעה, ולא רק הנפקע.
עקרון הבחינה הפרטנית
השופטת דורנר הוסיפה כי אין לשלול באופן אוטומטי 40% מן הפיצוי בכל מקרה, אף כי החוק מאפשר זאת. נדרש בכל מקרה לגופו לבחון את שיעור הפגיעה בזכות הקניינית בפועל. באותו מקרה נמצא כי יש לפצות את המערערים בגין מלוא שווי החלקה שהופקעה, היינו בשיעור של 100%, וזאת לאור הנסיבות הקונקרטיות שעלו מתוך התיק.
ההלכה הופכת את הזכות לפיצוי בהפקעה חלקית לדבר הנבחן לגופו של עניין, ולא לכלל מתמטי שמשמש את הרשות ברירת מחדל. בכל הליך הפקעת מקרקעין שבו מופקע פחות ממלוא השטח, יש לבחון את שיעור הפגיעה בפועל, את השימוש שעושה הנפקע בקרקע הנותרת, ואת השפעת ההפקעה על ערך הקרקע.