בעלים של קרקע מחזיק במגרש שעל פי תוכנית המתאר ניתן לבנות עליו חמש יחידות דיור. הוראות התכנון והבניה משתנות, באופן שאינו מאפשר עוד לבנות בצפיפות הקודמת, וכעת ניתן לבנות על המקרקעין ארבע יחידות דיור בלבד. השאלה היא אם הבעלים זכאי לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בגין פגיעה תכנונית שמובילה לירידת ערך הנכס.
מסגרת ההסדר
סעיפים 197 עד 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מסדירים את הפיצוי בגין פגיעה תכנונית. סעיף 200 קובע חריג: אין לפצות בגין "פגיעה שאינה עוברת את תחום הסביר". לשון הסעיף:
"לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים".
הקביעה בעניין הורוויץ
השאלה אם ירידת ערך של כ-12% עוברת את תחום הסביר נדונה בע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נו(4) 913. בית המשפט קבע באותו עניין כי ירידת ערך בשיעור כזה היא סבירה, וזאת בהינתן המטרה הציבורית של רשויות התכנון והבניה: הקטנת צפיפות הדיור על ידי הקטנת מספר יחידות הדיור לשטח מקרקעין.
נסיבות שבהן בכל זאת ראוי לשלם
חרף הקביעה כי הפגיעה הייתה סבירה, באותו מקרה נמצא כי מן הצדק לשלם למערערת פיצויים. הנימוק היה שרשויות התכנון והבניה נהגו בעניינה ב"סחבת" שגרמה לה נזק ממשי. הקביעה ממחישה את הרכיב השני של סעיף 200, "ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים", שאינו מסתפק בבחינת שיעור הפגיעה אלא בוחן גם את אופן ההתנהלות של הרשות מול הנפגע.