פיצוי שיא - דייר סרבן בעסקת פינוי-בינוי | משרד עו״ד יעל מנדלוביץ    [ דלגו לתוכן הראשי ](#main-content)  [ ![](/images/yaellaw-logo.svg) ](https://www.yaellaw.co.il)   תחומי התמחות   - [        מכר ורכישת נכסי מקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/sale-and-purchase)
- [          נדל"ן ומקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate)
- [           דיני רשויות מקומיות  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/local-authorities)
- [         דיני תכנון ובניה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/planning-and-building)
- [        רישוי עסקים  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/business-licensing)
- [                תמ"א 38  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/tama-38)
- [          הוצאת דיבה ולשון הרע  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/defamation)
- [          ליטיגציה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/litigation)
- [         דיני משפחה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/family-matters)

 [ נוטריון ](https://www.yaellaw.co.il/notary) [ אודות ](https://www.yaellaw.co.il/about) [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles) [ המלצות ](https://www.yaellaw.co.il/testimonials) [ יצירת קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact)  [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ צור קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

 [ 052-4884882   ](tel:052-4884882)       

  תפריט 
-------

  [ דף הבית ](https://www.yaellaw.co.il)  תחומי התמחות   - [        מכר ורכישת נכסי מקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/sale-and-purchase)
- [          נדל"ן ומקרקעין  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate)
- [           דיני רשויות מקומיות  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/local-authorities)
- [         דיני תכנון ובניה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/planning-and-building)
- [        רישוי עסקים  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/business-licensing)
- [                תמ"א 38  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/tama-38)
- [          הוצאת דיבה ולשון הרע  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/defamation)
- [          ליטיגציה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/litigation)
- [         דיני משפחה  ](https://www.yaellaw.co.il/practices/family-matters)

 [ נוטריון ](https://www.yaellaw.co.il/notary) [ אודות ](https://www.yaellaw.co.il/about) [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles) [ המלצות ](https://www.yaellaw.co.il/testimonials) [ יצירת קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact)  [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ צור קשר ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

  1. [ דף הבית ](https://www.yaellaw.co.il)
2. /
3. [ מאמרים ](https://www.yaellaw.co.il/articles)
4. /
5. פיצוי שיא לבעלי דירות בשל סירוב בלתי סביר של דייר לעסקת פינוי-בינוי

  פיצוי שיא לבעלי דירות בשל סירוב בלתי סביר של דייר לעסקת פינוי-בינוי
===================================================================

 פורסם 23 באוקטובר 2013

בת"א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ דן בית המשפט בשאלה האם דייר שסירב לעסקת פינוי-בינוי באופן בלתי סביר חב בפיצוי לשאר בעלי הדירות, גם כשהמתחם הרלוונטי לא הוכרז על ידי הממשלה כמתחם פינוי-בינוי.

הרקע העובדתי
------------

התובעים והנתבעת היו בעלי יחידות דיור בבניין ישן בגבעתיים. לפי התב"ע שחלה במקום היו זכויות בנייה נוספות מעבר לבנוי. כל התובעים ביקשו לבצע עסקת פינוי-בינוי במגרש, באופן שיזכה אותם בדירות חדשות וגדולות יותר הכוללות מחסן וחניה, ללא תוספת תשלום מצידם. תמורת הבנייה, היה היזם אמור לקבל את הדירות הנוספות שייבנו מן הזכויות הקיימות. התובעים התקשרו בהסכם עם קבלן שנבחר על ידם.

הנתבעת, אף היא בעלת יחידה בבניין ועוסקת בקבלנות בניין, נתנה הסכמה לעסקה אך התנתה אותה בכך שתקבל לידיה את תפקיד הקבלן בעסקה. התובעים לא הסכימו לתנאי זה, על רקע התרשמותם שלנתבעת אין כישורים מתאימים. לאחר שהנתבעת סיכלה את העסקה בעמידתה על דרישתה, הגישו התובעים תביעה בגין הנזק הכספי שנגרם להם, הוא ההפרש בין שווי הדירות הקיימות לשווי הדירות החדשות שהיו אמורים לקבל, אילולא סוכלה העסקה.

האם חוק פינוי-בינוי קובע הסדר שלילי
-----------------------------------

חוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, קובע כי במתחם שהוכרז כמתחם פינוי-בינוי, דייר שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות. במקרה שלפנינו לא הייתה מחלוקת שהמתחם לא הוכרז כמתחם פינוי-בינוי, ולכן החוק עצמו אינו חל.

הנתבעת ביקשה ללמוד מכך הסדר שלילי - היינו שכאשר המתחם לא הוכרז, אין כלל תשתית משפטית להטלת אחריות. בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי "העובדה שהמחוקק נזעק להתערב בתופעה של דייר סרבן במתחמים שהממשלה הכירה בהם כמתחמי פינוי-בינוי, באמצעות חקיקה ספציפית ולא הותיר את הפיתרון לכך באמצעות הדינים והחקיקה הקיימים, אין נפקותה שהמחוקק התכוון בכך להביע דעה כלשהי לגבי המצב הנורמטיבי שצריך לחול במתחמים אחרים שלא הוכרו ככאלה".

דיני תום הלב, המקרקעין והנזיקין
-------------------------------

בית המשפט קבע כי על המקרה חלים דיני תום הלב, סעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ודיני הנזיקין. הוא ציין כי הזכות הקניינית אינה אבסולוטית, ובפרט בבית משותף, וכי לפי הלכת רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550, זכות הקניין של דייר בבית משותף פחותה מזכות קניינית בנפרד.

המחלוקת באותה פרשה לא הייתה התנגשות בין זכויות קנייניות, אלא ויכוח על זהות הקבלן המבצע. ברגע שהחלטת העסקה התקבלה, החלטות נלוות כגון זהות הקבלן ותנאי העסקתו מהוות חלק מניהול הרכוש המשותף, ומוכרעות בדרך של רוב קולות לפי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין. רק החלטות שפוגעות בזכות הקניינית טעונות הסכמת כל הדיירים.

הקביעה
------

בית המשפט מצא כי הנתבעת רכשה את היחידה בבניין במכוון ליצור עמדת מיקוח, וכי סירובה לעסקה היה בלתי סביר וחסר תום לב. הנתבעת חויבה בפיצוי לתובעים בסך 2,400,000 שקלים, ובשכר טרחת עורכי דין בסך 100,000 שקלים. הקביעה ממחישה כי גם במתחם שאינו מוכרז על פי חוק פינוי-בינוי, סירוב בלתי סביר של דייר יחיד עשוי להקים אחריות בנזיקין מכוח הדינים הכלליים.

   תחומי עיסוק רלוונטיים 
-----------------------

      ###  הסכמי שיתוף במקרקעין 

 ניסוח הסכמי שיתוף בין בעלים משותפים, רישומם בלשכת רישום המקרקעין, ואכיפתם.

 [ לקריאה נוספת    ](https://www.yaellaw.co.il/practices/co-ownership-agreements) 

        ###  ליטיגציה בתחום הנדל"ן 

 ייצוג בסכסוכי מקרקעין, תביעות לפינוי מושכר, תביעות בגין מטרדים, ומחלוקות בין בעלים משותפים.

 [ לקריאה נוספת    ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate-litigation) 

        ###  נדל"ן ומקרקעין 

 המשרד מלווה עסקאות מקרקעין בכל שלביהן, לרבות רכישה ומכירה של דירות וקרקעות, רישום בלשכת רישום המקרקעין, ומיסוי מקרקעין.

 [ לקריאה נוספת    ](https://www.yaellaw.co.il/practices/real-estate) 

  ### זקוקים לייעוץ משפטי?

 לבירור ראשוני ולתיאום פגישת ייעוץ עם עו"ד יעל מנדלוביץ, ניתן לפנות למשרד באחד מערוצי הקשר.

 [ 052-4884882   ](tel:052-4884882) [ תיאום פגישה ](https://www.yaellaw.co.il/contact) 

       %       

       %       

       %       

       %       

     [](https://www.yaellaw.co.il/accessibility) 

  כותרת תחתונה 
--------------

 ###  הבהרה 

 כל המידע המצוי באתר זה הנו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ו/או המלצה לנקיטת הליכים ו/או הימנעות מהם.

 כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מאתר זה ו/או ממפעילו כל אחריות.

  ![](/images/yaellaw-logo.svg) כל הזכויות שמורות © 2026

יעל מנדלוביץ - משרד עו״ד ונוטריון

  [ מדיניות פרטיות ](https://www.yaellaw.co.il/privacy) [ הצהרת נגישות ](https://www.yaellaw.co.il/accessibility)   הרב קוסובסקי 30, תל אביב-יפו | טלפון: [052-4884882](tel:052-4884882) |